Mieten hoch, Kaufpreise runter und noch weniger Wohnungen: Im Kampf gegen die Wohnungsnot war 2024 ein verlorenes Jahr

Neubauten auf einer Baustelle in Schleswig. Der Wohnungsmarkt bleibt angespannt – vor allem, weil zu wenig neue Wohnungen gebaut werden.

Laut einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) sind die Mieten in Deutschland dieses Jahr um rund vier Prozent gestiegen. Die Kaufpreise gingen dagegen leicht zurück.

Die Lage am Wohnungsmarkt bleibt angespannt, weil viel zu wenig neue Wohnungen gebaut werden. Das dürfte 2025 so bleiben. Die Zahl der Baugenehmigungen brach um 19,5 Prozent ein.

Experten fordern mehr sozialen Wohnungsbau, um die angespannte Situation auf dem Markt für Mietwohnungen zu entschärfen.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland bleibt angespannt. In vielen Städten dürfte die Wohnungsnot 2025 noch zunehmen. Denn während die Mieten steigen, bricht der Wohnungsbau ein. Das ist die bittere Bilanz des Immobilienmarktes 2024. Laut Daten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) stiegen die Mieten um rund vier Prozent. Im Mittel seien die Nettokaltmieten um 64 Prozent höher als 2010. Doch statt die dringend benötigten neuen Wohnungen zu bauen, kommen immer weniger Wohnungen neu auf den Markt.

Anders als die Mieten fielen die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen im Jahresschnitt 2024 weiter. Allerdings zeichne sich hier jetzt eine Wende ab. Das DIW wertete für seine Analyse Daten zu Kauf- und Mietabschlüssen des Immobilienverbands IVD in mehr als 150 deutschen Städten aus. Analysiert wurden Orte von Kleinstädten mit einigen Tausenden Einwohnern bis zu Metropolen.

Der Sozialverband Deutschland wertete die Zahlen als Beleg, dass der Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht geraten sei. „Es ist ein unerträglicher Zustand, dass hohe Mieten für immer mehr Menschen in Deutschland zur Armutsfalle werden, sagte die Vorsitzende Michaela Engelmeier. Sie forderte mehr sozialen Wohnungsbau, aber auch eine Begrenzung von Mietsteigerungen.

Mieten: Wohnungen bleiben knapp

Mietpreisbremsen sind aber umstritten. Sie machen den Bau neuer Wohnungen weniger attraktiv. Schon jetzt ist absehbar, dass freie Wohnungen noch knapper werden. Der Abwärtstrend bei den Baugenehmigungen setzt sich fort. Von Januar bis Oktober wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts nur noch 175.800 Wohnungen genehmigt. Das war fast ein Fünftel (19,5 Prozent) weniger als im Vorjahr.

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Baugenehmigungen sind ein wichtiger Frühindikator: Was nicht genehmigt wird, wird später auch nicht gebaut. Der Wohnungsbau steckt angesichts hoher Baukosten, fehlender Grundstücke, hoher Auflagen für Bauwillige und Vermieter in der Krise. Dazu kamen in den vergangenen zwei Jahren hohe Zinsen. Die Bauzinsen sind nach vier Zinssenkungen der EZB immerhin wieder deutlich gefallen.

Die Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK) sieht leichte Anzeichen für eine Erholung. Aber: „Insgesamt bleibt die Geschäftslage in der Bauwirtschaft weit hinter den Vor-Corona-Jahren und dem langjährigen Durchschnitt zurück, sagte DIHK-Konjunkturanalyst Volker Treier.

Kaufpreise für Wohnungen und Eigenheime gefallen

Für Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen, hat sich die Lage etwas gebessert: Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen waren 2024 im Mittel fünf Prozent billiger als 2023, ermittelte das DIW.

Gemessen an ihrem Höchststand 2022 sanken die Preise für Einfamilienhäuser besonders stark um gut acht Prozent. Es folgten Baugrundstücke und Eigentumswohnungen, schrieb das DIW. In den Großstädten war die Preiskorrektur bei Immobilien und Bauland am kräftigsten: Hier fielen die Preise im Schnitt um 13 Prozent, bei Einfamilienhäusern in mittlerer Lage sogar um 16 Prozent.

Trotzdem seien Bauland, Einfamilien- und Reihenhäuser im Bundesschnitt immer noch etwa doppelt so teuer wie 2010, betont das DIW. Bei Eigentumswohnungen seien es 117 Prozent.

Wende bei Kaufpreisen zeichnet sich ab

Seit Jahresmitte stiegen die Kaufpreise aber wieder, schreiben die DIW-Ökonomen Konstantin Kholodilin und Malte Rieth. Gründe seien die zuletzt gesunkenen Kreditzinsen und die hohe Nachfrage nach Wohnraum einer wachsenden Bevölkerung.

„Die zwischenzeitlich sinkenden Preise können nicht darüber hinwegtäuschen, dass das eigentliche Problem der Wohnungsknappheit fortbesteht“, meint Rieth. 2023 seien weniger als 300.000 neue Wohnungen gebaut worden. Prognosen für dieses Jahr machten wenig Hoffnung. „Die neue Bundesregierung muss es sich daher dringend auf ihre Agenda schreiben, durch öffentliche Bautätigkeit sowie eine Vereinfachung der Verfahren und Vorschriften gegenzusteuern.”

Mieten: weniger Wohnungen, mehr Auflagen

Die Ampel-Koalition hatte ihr Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen Jahr für Jahr verfehlt. Stattdessen hatte sie zuletzt noch mehrere schärfere Auflagen für Vermieter auf den Weg gebracht. Die Mietpreisbremse sollte bis 2029 verlängert und verschärft werden. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten sollte von 15 Prozent auf 11 Prozent gesenkt werden. Vermieter sollten verpflichtet werden, bei Mietverträgen für möblierte Wohnungen den Zuschlag für die Möblierung gesondert auszuweisen. Dass sich für die Verschärfungen vor der Neuwahl des Bundestages am 23. Februar eine Mehrheit findet, ist aber als unwahrscheinlich.

Dort, wo die 2015 eingeführte Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent erhöht werden. Grüne und SPD wollen verhindern, dass dieses Instrument für den Mieterschutz nach dem 31. Dezember 2025 nicht mehr zur Verfügung steht. Die FDP will dabei nicht mitmachen, und die Union möchte sich erst nach der Wahl mit der Frage beschäftigen, in welcher Form eine Neufassung der Mietpreisbremse für eine Übergangszeit noch sinnvoll ist.