Pending Home Sales Mỹ tăng vượt đỉnh 3 năm, vàng lao dốc

Vào thời khắc chuyển giao sang ngày 30/12/2025, thị trường tài chính toàn cầu chấn động trước sức mạnh bất ngờ của nền kinh tế Mỹ khi chỉ số Pending Home Sales tháng 11 tăng vọt 3.3%, vượt xa mọi dự báo và đánh dấu mức tăng mạnh nhất kể từ tháng 2/2023. Cùng thời điểm, thông tin về lượng tồn kho dầu thô tăng nhẹ 400,000 thùng từ EIA và tâm lý tích cực từ khảo sát của các chuyên gia bất động sản đã cùng nhau vẽ nên một bức tranh kinh tế phức tạp nhưng đầy hứa hẹn, đẩy giá vàng giao ngay xuống mức thấp phiên với mức giảm lên tới 4.37%.

Phân tích chi tiết báo cáo Pending Home Sales tháng 11/2025

Báo cáo từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) không chỉ mang đến một con số ấn tượng là 3.3% tăng trưởng so với tháng 10, mà còn là một câu chuyện hồi phục mạnh mẽ và toàn diện.

Chỉ số Pending Home Sales Index (PHSI), vốn được coi là chỉ báo dẫn đầu đáng tin cậy cho doanh số bán nhà hiện có, đã ghi nhận chuỗi tăng liên tiếp thứ tư, sau khi số liệu tháng 10 được điều chỉnh tăng lên 2.4%. Điều này cho thấy một đà tăng được xây dựng vững chắc qua nhiều tháng, chứ không phải một đợt tăng đơn lẻ.

Một điểm nhấn quan trọng khác nằm ở sự tăng trưởng theo năm, với mức tăng 2.6% so với tháng 11/2024. Kết quả này không chỉ vượt qua dự báo giảm 0.6% mà còn đảo ngược hoàn toàn xu hướng giảm 0.4% của tháng trước đó. Sự lạc quan càng được củng cố khi tất cả bốn khu vực địa lý chính của nước Mỹ đều ghi nhận mức tăng trưởng kép: vừa tăng so với tháng trước, vừa tăng so với cùng kỳ năm ngoái.

Khu vực phía Tây dẫn đầu với mức tăng phi mã 9.2% theo tháng, trong khi khu vực phía Nam, thị trường lớn nhất, cũng tăng ổn định 2.4% theo tháng và 3.3% theo năm. Khu vực Đông Bắc và Trung Tây (Midwest) lần lượt tăng 1.8% và 1.3%.

Ông Lawrence Yun, kinh tế trưởng của NAR, nhận định rõ ràng: “Động lực mua nhà đang được xây dựng. Dữ liệu cho thấy hiệu suất mạnh nhất trong năm sau khi tính đến các yếu tố mùa vụ, và là hiệu suất tốt nhất trong gần ba năm.” Phân tích của ông chỉ ra ba trụ cột chính: khả năng chi trả được cải thiện nhờ lãi suất thế chấp giảm và tăng trưởng tiền lương vượt giá nhà, lượng hàng tồn kho lớn hơn mang lại nhiều lựa chọn, và tâm lý người mua tích cực hơn.

Tâm lý thị trường và phản ứng tức thì từ vàng, dầu

Tín hiệu mạnh mẽ từ thị trường nhà ở đã ngay lập tức gây ra hiệu ứng domino trên thị trường tài chính. Giá vàng giao ngay, tài sản trú ẩn truyền thống, đã lao dốc mạnh sau khi dữ liệu được công bố, chạm mức thấp phiên ở 4,335.14 USD/ounce với mức giảm trong ngày lên tới 4.37%.

Sự sụt giảm mạnh mẽ này phản ánh rõ ràng tâm lý nhà đầu tư: sức khỏe kinh tế Mỹ được củng cố làm giảm nhu cầu tìm kiếm sự an toàn, đồng thời củng cố kỳ vọng rằng Cục Dự trữ Liên bang (Fed) có thể duy trì lộ trình chính sách tiền tệ thận trọng, điều không có lợi cho vàng vì nó không mang lại lợi tức.

Song song đó, một dữ liệu quan trọng khác là báo cáo tồn kho dầu thô hàng tuần của EIA cũng được công bố. Trái với kỳ vọng thị trường về một đợt giảm tồn kho vào cuối năm do tiêu thụ mùa đông, dữ liệu cho thấy lượng dự trữ dầu thô thương mại của Mỹ lại tăng nhẹ 400,000 thùng. Mặc dù con số này khá khiêm tốn và bị lu mờ phần nào bởi tin tức từ thị trường bất động sản, nó vẫn phản ánh một thực tế: nhu cầu năng lượng nội địa có thể chưa bùng nổ mạnh mẽ như kỳ vọng.

Sự kết hợp giữa thị trường nhà ở nóng và thị trường năng lượng ổn định tạo nên một bức tranh kinh tế hỗn hợp, nơi sự phục hồi của lĩnh vực tiêu dùng lớn (nhà ở) chưa nhất thiết kéo theo áp lực tăng giá mạnh trên toàn bộ nền kinh tế.

Bối cảnh sâu rộng: Từ lãi suất thế chấp đến tâm lý nhà môi giới

Sự phục hồi của Pending Home Sales không diễn ra một cách tình cờ, mà là kết quả của sự giao thoa giữa chính sách tiền tệ, thị trường lao động và tâm lý người tiêu dùng, trong đó yếu tố then chốt nhất chính là lãi suất thế chấp.

Sau khi chạm đỉnh gần 8% hai năm trước, lãi suất thế chấp 30 năm cố định đã giảm đáng kể, xuống còn khoảng 6.2% vào giữa tháng 10/2025 và duy trì ổn định ở mức này. Sự sụt giảm này, dù chậm hơn so với nhiều dự báo như nhận xét của ông Guy Cecala từ Inside Mortgage Finance, đã tác động trực tiếp đến khả năng chi trả.

Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận thách thức dài hạn. Ông Edward Pinto từ Viện Doanh nghiệp Hoa Kỳ (AEI) chỉ ra rằng từ năm 2019, giá nhà đã tăng khoảng 30-40%, trong khi tiền lương chỉ tăng khoảng 11%, tạo ra một khoảng cách lớn về khả năng chi trả. May mắn thay, xu hướng này đang bắt đầu đảo chiều. Ông Pinto cho biết: “Mức tăng giá nhà, sau khi điều chỉnh theo lạm phát, [đã] thực sự giảm 0.5% đến 1%.”

Một chỉ báo quan trọng khác đến từ chính những người trong cuộc – các nhà môi giới bất động sản. Khảo sát Chỉ số Tâm lý REALTORS® của NAR cho thấy sự lạc quan đang gia tăng. Trong tháng 11, 22% thành viên NAR kỳ vọng lưu lượng người mua sẽ tăng trong ba tháng tới, tăng từ 17% trong tháng 10.

Mặc dù vẫn thấp hơn mức 24% của cùng kỳ năm ngoái, đây vẫn là một bước tiến đáng kể. Đồng thời, 18% dự báo lưu lượng người bán sẽ cải thiện, tăng nhẹ so với 16% của tháng trước. Sự gia tăng kỳ vọng này cho thấy niềm tin đang được hồi phục trong ngành, một yếu tố tâm lý quan trọng thúc đẩy hoạt động giao dịch.

Kết nối vĩ mô và triển vọng 2026

Sự hồi phục của thị trường nhà ở diễn ra trong một bối cảnh kinh tế vĩ mô đầy mâu thuẫn. Một mặt, tăng trưởng GDP quý III/2025 đạt mức phiên bản hàng năm 4.3%, mạnh hơn nhiều so với dự kiến. Mặt khác, thị trường lao động lại cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt khi tỷ lệ thất nghiệp trong tháng 11 lên tới 4.6%, mức cao nhất kể từ tháng 9/2021. Sự phân kỳ này đặt ra câu hỏi về sức bền của đà tăng.

Triển vọng chính sách từ Fed phần nào làm sáng tỏ bức tranh. Fed dự báo tăng trưởng GDP thực sẽ đạt 2.3% vào năm 2026, cùng với việc lạm phát (PCE) giảm từ 2.9% trong năm 2025 xuống còn 2.4%. Để hỗ trợ lộ trình này, lãi suất quỹ liên bang dự kiến có thể giảm xuống 3.4% vào cuối năm 2026. Chính kỳ vọng về một môi trường lãi suất thấp hơn và ổn định hơn trong tương lai là nền tảng cho sự lạc quan trên thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, các chuyên gia như Guy Cecala cảnh báo rằng ngưỡng tâm lý vẫn rất quan trọng. “Tôi nghĩ chúng ta cần xuống dưới 6% trước khi thấy bất kỳ sự gia tăng có ý nghĩa nào trong hoạt động mua nhà.” Trong khi đó, ông Ted Rossman từ Bankrate cho rằng việc lãi suất giảm xuống vùng 5% mới thực sự là chất xúc tác mạnh, có thể khuyến khích những chủ nhà đang “mắc kẹt” với các khoản thế chấp lãi suất siêu thấp từ nhiều năm trước quyết định bán ra, từ đó giải quyết vấn đề thiếu hụt nguồn cung vốn là trở ngại lớn cho thị trường.

Một năm kết thúc với tín hiệu mạnh mẽ cho tương lai

Tổng hợp lại, làn sóng dữ liệu kinh tế vào cuối tháng 12/2025 đã phác thảo một giai đoạn chuyển mình quan trọng của nền kinh tế Mỹ. Mức tăng 3.3% của Pending Home Sales không chỉ là một con số thống kê; nó là minh chứng rõ ràng cho thấy sự kết hợp giữa chính sách tiền tệ linh hoạt, thị trường lao động có khả năng phục hồi và tâm lý người tiêu dùng được cải thiện đang bắt đầu đơm hoa kết trái trong lĩnh vực then chốt là bất động sản.

Phản ứng mạnh mẽ của thị trường vàng và sự ổn định tương đối của thị trường dầu sau các báo cáo này cho thấy giới đầu tư đang định giá lại rủi ro, nghiêng về niềm tin vào sự ổn định kinh tế hơn là những lo ngại về suy thoái.

Bước sang năm 2026, mọi ánh mắt sẽ đổ dồn vào việc liệu đà tăng này có được duy trì khi các hợp đồng chờ xử lý chuyển thành doanh số hoàn tất hay không. Các báo cáo sắp tới như Existing-Home Sales tháng 12 (dự kiến 14/01/2026) và chính báo cáo Pending Home Sales tháng 12 (21/01/2026) sẽ là những thử nghiệm quan trọng đầu tiên.

Nếu xu hướng tích cực được khẳng định, có thể khẳng định rằng thị trường nhà ở Mỹ không chỉ đang hồi phục mà còn sẵn sàng trở thành một trụ cột vững chắc cho sự tăng trưởng kinh tế bền vững trong năm mới.