日元暴跌增加日本房地产市场吸引力， 分析师：酒店和公寓楼将在2024年成为热点

投资者今年仍看好日本房地产市场。尽管日本在3月份进行了17年来的首次加息，但资金仍然容易获得。海外游客的大量涌入、大批员工重返办公室以及租金的不断上涨，进一步助长他们的乐观情绪。

不过，并非所有事情都将重演去年的情况。房地产市场专家仲量联行(JLL)高级研究总监Yuto Ohigashi表示，预计酒店和公寓楼将在2024年成为热点，杠杆率较低的投资者预计将发挥更重要的作用，包括主权财富基金和公共养老基金。

Ohigashi指出，这些投资者受利率上升的影响较小，有更大的能力将资金配置在海外房地产上。

美国持续通胀和货币政策长期收紧的前景正在给金融市场带来压力。但预计日本房地产行业将从容应对这些挑战。

三菱UFJ信托银行(MUTB)分析师Yoshikazu Funakubo表示：“美国利率没有这么快下降，实际上对日本房地产市场是有利的。”

得益于低利率，日本房地产市场顶住了全球投资急剧萎缩44%的冲击，在2023年增长了4%。

Funakubo说，如果美国大幅降息，日本市场的吸引力将会减弱。

仲量联行的数据显示，外国投资者通常占日本房地产投资的20%至25%，他们往往是财力雄厚的大型投资者。Funakubo说：“他们的活动往往决定了市场的方向。”

这些投资者包括新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)和挪威政府养老基金，前者去年从黑石(Blackstone)手中收购大量仓库投资组合，后者于2020年收购了三菱地产(Mitsubishi Estate)在东京的总部大楼。

Ohigashi在谈到日本市场时说：“就估值而言，房地产价格正变得相对昂贵。”这表明投资者将对投资的资产类型和地点更加挑剔。他们将密切关注一处房产能产生多少现金流。

美元/日元走势也将是关键。瑞穗证券(Mizuho Securities)资深信贷分析师Koji Ishizaki指出，外国投资者倾向于将日元贬值视为积极因素。日元走软使得日本房地产以美元计算的价格下降。日元贬值还推动入境旅游业的发展，提升酒店业的底线。

日元兑美元最近创下34年来新低，此前美国3月份公布的消费者物价指数(CPI)高于预期，再次提醒人们，美国和日本之间的利差仍将很大。

仲量联行的Ohigashi表示：“我认为美元/日元走势是日美利差的晴雨表。”

他预计，日本房地产市场今年将保持活跃。Ohigashi预测，日本2023年房地产投资总额为3.4万亿日元(223亿美元)，今年可能会超过2023年的水平。

瑞穗的Ishizaki预测，今年的投资额将持平或略高。“大多数投资者利用债务投资房地产。他们要么借入长期债务，要么借入短期债务，这取决于哪一种贷款的利率更优惠。”根据QUICK FactSet的数据，日本10年期国债收益率为0.845%，美国为4.622%，反映出日本仍然相对宽松的货币环境。预计日本到2024年底的政策利率为0.15%左右，而美国为5%左右。

外国投资在去年下半年急剧放缓，但在2024年第一季度，外国投资者又变得活跃起来。今年2月，KKR支持的一家房地产投资信托基金以约2,200亿日元的价格收购了前日立物流(Hitachi Logistics)旗下的logied公司的29个仓库，而Alyssa Partners今年3月以215亿日元的价格收购了CapitaLand Ascott Trust和Hotel WBF的酒店物业。

今年1月，贝莱德(BlackRock)收购了东京和横滨的公寓楼，交易金额未透露。

去年，由于电子商务的繁荣，仓库成为投资者的宠儿。今年，由于劳动力短缺和建筑成本上升，投资者对仓储项目持谨慎态度，酒店和公寓的光芒正盖过仓储项目。

还有分析认为，仓储行业供应过剩。相比之下，办公空间的需求更高，东京3月份的空置率为5.47%，为三年低点。随着人们从买房转向租房，公寓租金也在上涨。东京地区的公寓价格创历史新高。

三菱UFJ信托银行1月份对40家房地产资产管理公司进行的一项调查发现，在投资者计划投资的房地产类型中，酒店和公寓的比例最高，分别为45%和50%，而仓库的比例为40%。

自去年10月以来，海外旅游业已恢复到疫情前的水平，导致住宿需求增加，酒店投资增加。

消费者通胀数据显示，日本去年11月和12月酒店房价同比上涨约60%，今年迄今为止仍在以30%左右的速度上涨。这使得业主可以向酒店经营者收取更高的租金。

三菱UFJ信托银行B的Funakubo说，过去两年，经通货膨胀因素调整后，酒店租金上涨约30%，这是主要房地产类别中唯一产生稳定回报的房地产类型。

预计看涨趋势将持续下去。联合国预测，去年全球国际游客人数增长34%，达到12.9亿人，2024年将再增长16%，达到14.9亿人，超过2019年的水平。

瑞穗Ishizaki说，日本并不是唯一蓬勃发展的市场，“跨国旅行的人数正在增加，而日本只是受益于这一趋势”。

然而，如果酒店资产的卖家在定价上过于激进，他们可能难以找到买家。

今年1月，有报道称，新加坡GLC提出以850亿至900亿日元的价格出售35层的福冈海鹰希尔顿酒店(Hilton Fukuoka Sea Hawk)，这个价格被认为太高了。今年3月，日本铁路运营商西武(Seibu)推出了位于东京市中心的36层办公、酒店和住宅综合体Tokyo Garden Terrace Kioicho。据说要价高达20亿美元。

投资者正密切关注这些房产，将其视为全球对日本房地产资产需求的“晴雨表”。